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会社側・大家側のための建物明渡・滞納家賃回収相談WEB不動産トラブルに強い弁護士法人エース

明け渡しまでの流れ

お問い合わせ

電話やメールにてご相談内容をお伝えください。
その上で日程を調整してご相談の日時を決定致します。

ご相談

電話やメールにてお伝え頂いた内容をもとに弁護士が詳細にご相談内容をお伺いしたうえで、回答させていただきます。
ご相談時にお伺いする内容はこちら

ご依頼

ご相談の結果、ご依頼いただけるようでしたらその場で若しくは後日ご契約頂きます。
もちろん、ご相談されたからといって契約を強制するようなことはありません。

任意交渉

ご依頼者様と弁護士とで打ち合わせの上、まずは任意で建物を明け渡すよう借主と交渉していくこととなります。
賃料不払いのケースであれば弁護士名義の内容証明郵便にて支払の催告を行います。
この催告後やその他のケースであれば解除通知を送付して賃貸借契約を解消します。その上で立退きを求めることになります。また、更新拒絶等の場合であればその旨の通知を内容証明郵便にて行います。

訴訟手続

任意交渉がうまくいかなかった場合や、そもそも任意交渉が功を奏さないことが打ち合わせ段階で明らかな場合であれば、訴訟を提起して明渡しを求めていくことになります。
訴訟手続に関しましてもご依頼者様の代理として弁護士が手続きを全て行います。
また明渡しと併せて未払い賃料の請求も行います。

強制執行

判決確定後、これにより借主が任意で明渡すようであれば、それで解決ということになります。
一方、なお明け渡さないようであれば強制執行の手続きによって明渡しを実現します。
これによりトラブルは解決に至ります。

ご相談時にお伺いする内容

まず、ご相談は、以下の資料を拝見するところから始まります。

賃貸借契約書(更新合意書も含みます。)

定期建物賃貸借契約の場合で、期間満了による退去を求める場合は、事前交付書面(借地借家法38条2項)も確認します。この書面は、賃借委任が賃貸借契約の内容について、契約の更新がなく期間満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず、賃貸借契約書とは別個独立の書 面である必要があります(最判平成24年9月13日)ので、この書面がない場合には、定期建物賃貸借契約書があっても、普通賃貸借契約となってしまうので注意が必要です。

連帯保証に関する合意書

代筆の可能性や、連帯保証人が知らないということもあるので、連帯保証人の印鑑証明書も確認するべきです。

入居申込書

同居人、年齢、職業、勤務先が確認できるので、訴訟提起の際に必要な事情や給料の差し押さえの可否等の検討が可能となります。

その他必要と思われる資料

入金履歴を一覧表にしていただいた資料や、入居者とのメールや手紙があると、事情が把握しやすくなりますし、今後の方針が立てやすくなりますので、まずは選ばずに関係があると思われる資料は持参しましょう。 上記の資料を拝見しながら、賃料の滞納の頻度や回数、滞納の理由(入居者が何と言っているか。)、一軒家なのかマンションなのか、誰が使用しているのか(契約者の家族等)、駐車場の有無(別個の契約書があればその契約書も拝見します。)。賃料が問題となる場合には、予め入金履歴が分かる一覧表を作成していただくと相談がスムーズです。

方針決定

任意交渉での解決

資料を拝見しつつお話を伺ってから方針について検討します。取り得る選択肢はそれほど多くありません。 一般的にはまず、裁判ではなく任意交渉での解決を試みます。お相手が話し合いに応じてくれる可能性が高いのであれば、解決が早い可能性があるからです。 しかし経験上、賃料回収については任意交渉で解決するのは難しいので、すぐに訴訟提起をして訴訟手続の中で話合いをした方が結局は早期解決が望めます。任意交渉は、話合いがまとまらなければ結局裁判をしなければならないからです。 もし、任意交渉での話合いがまとまった場合は合意書や公正証書を作成して約束を書面にするのが一般的です。ただし、約束の内容に立退きを含むのであれば、立ち退いてくれなかった場合に直ちに強制執行できるようにする必要があります。 しかし、合意書や公正証書ではそれができませんので、即決和解という裁判手続を利用することを検討すべきでしょう。

賃借人が物件を誰かに引き渡したりしてしまうと

任意交渉や裁判中に、賃借人が物件を誰かに引き渡したりしてしまうと、引き渡された人にも裁判をしなければならないことになってしまい、いたちごっこになる可能性がある場合には占有移転禁止の仮処分という手続を採ることも考えられますが、手続が煩雑ですし費用もかかります。経験上、上記のような事態が生じたことはありませんので、よほどのことがない限り、占有移転禁止の仮処分は必要がないと思います。 まとめると、基本は直ちに裁判がベストな選択ということになります。紛争が長引けば長引くほど解決が難しくなるので、まずは弁護士に委任してすぐに訴訟提起することを考えましょう。

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