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借主に対してできること(強制執行)

強制執行の申し立て

判決が確定しても相手方が明け渡さない場合はこちらから強制的に明渡しを実現するしかありません。しかし、判決が確定している場合であっても、自力救済は固く禁止されています。そこで、裁判所の執行官に対して強制執行を申し立てることになります。

手続きの流れ(東京地裁の場合)

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明渡催告日を定める

ここで、執行官や執行補助者と明渡催告日を定めます。明渡催告とは、要するに実際に強制執行する前の予告をすることで、民事執行法168条の2に定められる手続です。
原則として明渡しの申立てがあった日から2週間以内になされます。明渡催告から1か月を経過する日が引渡し期限となります。この1か月という期間は、執行官が執行裁判所の許可を得て引き渡し期限を延ばすことができますので、必ず1か月というわけではありません。
例えば、任意に出て行ってもらえることが確実であるが時間が足りない場合や大型物件であったり病院等の特殊な物件で立ち退くのに性質上時間がかかってしまう場合が考えられます。
特に問題になりやすいのは、いわゆる「過酷な執行」と言われるものです。生活困窮者、精神的弱者、身体的弱者等、断行によって債務者の生活基盤を根底から覆すことになるために、具体的状況によっては、債務者の生命・身体の保護を優先させる判断を執行官がすることがあります。そのような場合は予め債務者側でも把握できているはずですから、必要があれば役所にアプローチする等、断行をしても過酷とならない環境を構築する必要がある場合もあります。

賃貸人か賃貸人の代理人の立ち会いが必要

実際に強制執行する場合には、賃貸人か賃貸人の代理人の立ち会いが必要となります(民事執行法168条1項)。
法的には当事者あるいはその代理人の立ち会いで十分なのですが、実際には物件の事情をよく知っている管理業者に立ち会ってもらえると、現場で不測の事態が生じた場合に臨機応変に対応できるので便利です。後付けのウォシュレットやエアコンが誰の物か疑義が生じたり、郵便物の宛名が債務者と異なる場合であっても管理業者であれば誰か分かる場合も多いです。

断行時に鍵屋さんを手配する

それから、意外と忘れがちなのが、最後の鍵交換です。断行が終わってほっとしていたところで、立ち退いた債務者が戻ってきてしまう可能性が無いわけではありませんので、新しい鍵にして断行を終えるようにすべきです。断行時に鍵屋さんを手配することを忘れないようにすることです。

執行官による占有認定

ペット飼育を理由とする解除

定期建物賃貸借契約の場合で、期間満了による退去を求める場合は、事前交付書面(借地借家法38条2項)も確認します。この書面は、賃借委任が賃貸借契約の内容について、契約の更新がなく期間満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず、賃貸借契約書とは別個独立の書 面である必要があります(最判平成24年9月13日)ので、この書面がない場合には、定期建物賃貸借契約書があっても、普通賃貸借契約となってしまうので注意が必要です。

目的外動産の処理

当たり前のことですが、目的建物内にある明渡執行の目的ではない動産を取り除かなくてはなりません。基本的には債務者に引き取ってもらうことになりますが、それまでは一次的に債権者側で保管することになります。なお、動産は強制執行の目的物ではないので、勝手に処分することはできません。 断行実施日に即日売却等の迅速な手続もあるのですが、少し時間的に余裕がある動産執行の例による売却の手続を採るのが一般的だと思います。

コストを最小限にするために

いずれにしても、動産を目的建物から搬出するために手配する執行補助者である運搬業者の費用や、保管費用は事実上債権者が負担することになってしまいます。 原則としてその費用は債務者に請求できるのですが、資力がない債務者から回収するのは事実上難しいでしょう。そのコストを最小限にするために、動産を目的建物内でそのまま保管することが認められる場合があるので、積極的に申し出をしてもよいでしょう。

駐車場に駐車してある自動車がある場合

次に、駐車場に駐車してある自動車がある場合について述べます。通常は債務者が乗っていってしまっているので、自動車が残っている場合というのはそれほど多くありませんが、もし自動車が残置されていて、売却すればお金になるのであれば、その自動車に対して自動車執行申立てを行うことが考えられます。ただし、その場合には予納金を追加で納めるように求められる場合があるので、費用対効果を見極める必要があります。

費用

基本額として一定額を予納

予納段階ではこちらでの立て替えが必要
※負担は借主

執行費用を借主へ取り立て可能

※資力がない借主から
費用を回収することは事実上難しい

断行は、引っ越しと異なり当事者間の契約によるものではなく、強制力を持って迅速に行うほか、破棄なのか保管なのかを的確に見分けながら作業をしなければなりません。したがって、仕事量・質、人数の観点から、通常の引っ越しよりも費用がかかってしまいます。建物の明渡しの場合は基本額として一定額を予納しなければなりません。 強制執行でかかった費用は予納段階ではこちらで立て替えなければなりませんが、この費用の負担者は借主ですので、最終的には執行費用を取り立てることができます。具体的には、不動産の明渡しの場合であれば、貸主の申し立てにより裁判所書記官がその額を定める執行費用確定処分を債務名義として、執行費用を取り立てることになります。ただし、先に述べたとおり、資力がない債務者から費用を回収することは事実上難しいでしょう。

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