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明け渡し事例

明け渡しを求めることができるケース

  1. 賃料を借主が支払わない場合

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  2. 借主が貸主に無断で賃貸物件を転貸していた場合

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  3. 用法違反

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  4. 大きなトラブルはない場合

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賃料を借主が支払わない場合

賃貸借契約とは「当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約すること」(民法601条)です。つまり、建物を貸してそこに住んでいい(営業していい)から、賃料を支払ってくれといった契約を貸主と借主はすることになります。
ですので、賃料を支払わなければ建物を借りてそこに住む(営業する)ことはできないのが原則です。もっとも、借家の場合、法律によって入居者はかなり厚く保護されており、1、2ヶ月の賃料の不払いがあったとしても即座に契約を解除できるわけではなく、長期にわたって賃料の支払がなく入居者にもはや支払を期待できないような状態になって初めて契約を解除することができます。この場合には貸主と借主の信頼関係は破綻したといえるからです。
なお、賃料が延滞している場合で、建物の明渡しを求める場合であっても、引き続き未払いの賃料については当然ながら請求することができます。

借主が貸主に無断で賃貸物件を転貸していた場合

賃貸物件の所有者(貸主)から借りた当該物件を借主がさらに他の誰かに貸し渡すことを転貸といいます。転貸するにあたっては、貸主の承諾がなければ認められず、無断で転貸した場合には原則として賃貸借契約を解約することができます。貸主は、借主を信用して賃貸したのですから、その貸主が別の人になっていたら信用の基礎が失われるからです。なお、このような観点から、貸主と実質的に同視できる人が使用している場合にはは信頼関係が破壊されていないという特段の事情があるといえることもあります。具体的には賃借人の親族です。
無断転貸が信頼関係を破壊するような背信的行為とはいえない特段の事情がある場合であれば解除することができませんが、多くの場合信頼関係は破壊されているといえるでしょう。

用法違反

ペット飼育を理由とする解除
賃貸借契約に、ペット飼育禁止特約が記載されている場合、賃借人がペット飼育をしていれば特約違反を理由に解除出来る場合があります。ペット飼育と一口に言っても、その飼育しているペットは様々ですし、ペットを飼育するに至った経緯も様々です。単にペットを飼育しているというだけで直ちに賃貸借契約を維持するのが難しい程に信頼関係が破壊されたといえるかは検討の余地があります。
裁判例は、特約違反だけを根拠に解除を有効と認めるものや、特約違反だけでなく他の要素を考慮して解除を有効と認めるものに分かれています。
ですから、ペット禁止特約がある場合であっても、まずは一定期間を定めてペットの飼育中止を求めて、それでも賃借人がペット飼育を止め無ければ解除をするというのがよいでしょう。
目的外利用
賃貸借契約を締結する際には、その賃借目的が明示されているのが一般的です。賃借人がそれに違反する目的で使用している場合に、解除が出来る場合があります。
とはいっても、目的外利用であるからといって必ず解除できるわけではなく、賃借人と賃貸人の間の信頼関係が破壊されているといえる程度にもともとの目的と乖離した目的で使用していることが必要です。
例えば、居住目的で賃借した場合であっても、学習塾に使用していたことが用法違反とならずに信頼関係を破壊するものではないとされた事例(東京高裁昭和50年7月24日判決判タ333号195頁)のように、社会常識に照らして、自宅で子ども達に勉強を教える程度のことであれば許容すべきであるという趣旨の判断がされています。一方で、事務室として借りた物件をテレホンクラブとして使用した場合(東京地裁昭和63年12月5日判決判タ695号203頁)や、麻雀屋として借りたにもかかわらずゲームセンターとして使用した場合(東京地裁昭和60年1月30日判決判タ554号227頁)では用法違反であり信頼関係を破壊するものとして解除が認められています。
このように、当初想定されていた負担を明らかに上回る負担を賃貸人が被るような用法違反があれば解除が可能です。
迷惑行為
賃借人が近所に迷惑をかける行為を繰り返す場合にも解除が認められます。例えば、連日の如く多数の知人と賃借物件の中で大騒ぎを繰り返すとか、近所の住人に対して嫌がらせ繰り返すとか、社会常識の範囲を遙かに超えるゴミを居室内に放置する等の事情があれば、解除が認められます。
建物の老朽化
築40年程度の物件であっても、耐震の強度等の事情に鑑みて、建て替えの必要性が認められる場合があります。
裁判例をみると、ある程度築年数が経っており、賃貸物件も相当傷んでいるということが明らかであれば、一定の金額を支払うことを条件に立退きを認めることが多いといえるでしょう。
ですから、最終的な争点はいくら支払ってもらうか、つまり立退料が主な争点となります。ただし、建て替えの必要性が高ければ高いほど立退料は低く認定されますので、いかに建て替えの必要性が高く、賃借人が出て行く必要があるかを説明しなければなりません。
その他のトラブル
その他にも様々なトラブルが考えられます。その他のトラブルと同じように、貸主と借主との間の信頼関係が破壊されているか否かが争点となるでしょう。上記迷惑行為が一般的な生活において生じるレベルを超えるものであって再三の貸主側からの注意を無視するような場合であれば信頼関係が破壊されているといえる場合があります。

大きなトラブルはない場合

賃貸借契約とは「当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約すること」(民法601条)です。つまり、建物を貸してそこに住んでいい(営業していい)から、賃料を支払ってくれといった契約を貸主と借主はすることになります。
ですので、賃料を支払わなければ建物を借りてそこに住む(営業する)ことはできないのが原則です。もっとも、借家の場合、法律によって入居者はかなり厚く保護されており、1、2ヶ月の賃料の不払いがあったとしても即座に契約を解除できるわけではなく、長期にわたって賃料の支払がなく入居者にもはや支払を期待できないような状態になって初めて契約を解除することができます。この場合には貸主と借主の信頼関係は破綻したといえるからです。
なお、賃料が延滞している場合で、建物の明渡しを求める場合であっても、引き続き未払いの賃料については当然ながら請求することができます。

建物の使用を必要とする事情 当事者双方の建物の使用の必要性を比較衡量する。 建物の転借人がいる場合には、当該転借人の建物の使用の必要性も借家人の建物使用の必要性の事情として考慮される。 借地の場合は、建物賃借人の事情は考慮されないのでこの点異なる。
建物の賃貸借に関する従前の経過 賃貸借契約締結の経緯・事情、賃貸借契約の内容、賃貸借期間中の借家人の契約上の債務の履行状況、賃料の額及び改訂の状況、権利金等の一時金、各種承諾料の授受の有無・程度、借家の経過期間、更新の有無・内容、その他信頼関係破綻事実の有無等が考慮事情となる。
建物の利用の状況 建物の経過年数及び残存耐用年数、建物の腐朽損傷の程度、大修繕の必要性、修繕費用、当該地域における土地の標準的使用に適った建物であるかなどの事情が考慮事情となる。
財産上の給付 立退料、代替賃貸不動産の提供が考えられる。

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