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会社側・大家側のための建物明渡・滞納家賃回収相談WEB不動産トラブルに強い弁護士法人エース

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会社側・大家側のための 建物明渡・滞納家賃回収相談 不動産トラブルに強い弁護士法人エース 2ヶ月以上の家賃滞納がある場合はすぐにご相談ください!

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不動産賃貸業におけるトラブル

建物の明け渡しは、不動産賃貸業トラブルの代表的なものの1つです。
賃貸人が、入居者等の借主には立ち退いてもらって建物を明け渡して欲しいと考える場合や、入居者が行方不明だが室内に入居者のものが残存してしまっておりどうすればいいかわからないという場合もあるでしょう。いずれの場合であっても、賃貸人が自分で強制的に入居者を立ち退かせたり室内のものを処分することはできません(自力執行禁止原則)。とはいえ、立ち退いてもらうためにはどうすればいいのかわからないという場合や、立ち退きを求めても借主側が応じないという場合もあるのではないでしょうか。また、立ち退きを求めるのも簡単ではなく、複雑な手続きが多いため不動産賃貸業における貸主側の負担は大きなものとなります。

まずは
お気軽にご相談ください。

そこで、このような借主に対する建物の明渡し請求について弁護士が対応致します。弁護士が対応することにより、迅速に対応することができ、貸主側の負担を極力軽減しつつニーズに合わせた解決を図っていくことができます。まずは、お気軽にご相談ください。

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明け渡しを求めることができるケース

  1. 賃料を借主が支払わない場合

    詳細を見る
  2. 借主が貸主に無断で賃貸物件を転貸していた場合

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  3. 用法違反

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  4. 大きなトラブルはない場合

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明け渡しまでの流れ

  1. お問い合わせ

  2. ご相談

  3. ご依頼

  4. 任意交渉

  5. 訴訟手続

  6. 強制執行

注意点

自力救済は絶対にやめましょう!

建物の明渡しを求める際に、貸主の方が絶対にやってはならないことがあります。それは、いわゆる自力救済と呼ばれるものです。いくつか類型がありますが、例えば張り紙、夜間早朝の督促、鍵の交換による締め出し、荷物の強制搬出等です。賃貸物件に入居者には無断で立ち入り、家財道具等を搬出して強制的に立ち退きを求めることや、鍵を勝手に変えて入居者の入室を物理的に拒むことが典型例ですが、その他、玄関に張り紙を貼って第三者が視認できる態様で支払督促をしたり、夜間早朝等生活の平穏を害するような形での支払督促も含まれるでしょう。

自力救済を行ってしまった場合!

自力救済を行ってしまった場合、貸主側が民事上の損害賠償義務を負うだけでなく、ケースによっては住居侵入罪、器物損壊罪、窃盗罪等の刑事責任を問われることがあります。
貸主の方からすれば、自らが所有する建物に立ち入り、そこにある物を外に出しただけでなぜこちらが責められなければならないのかといった言い分もあるかとは思います。また、このような事態が生じたのはそもそも借主側に問題があったからであって、こちらが何か言われるいわれはないという言い分もあるでしょう。しかし、これらの言い分はすべて認められません。
いくつか裁判で争いとなった例を挙げてみましょう。

いくつか裁判で争いとなった例

マンション管理会社が、未払賃料のある借主の部屋のドアに施錠するなどした上、貼り紙をした行為につき、慰謝料の支払いを認めた例
マンションの一室の賃貸借契約において、賃借人が賃料を滞納した場合であっても、賃貸人は、賃借人の承諾を得ずに建物に立ち入り、適当な処置をとることができる旨の特約があった場合において、マンションの管理会社が、ドアに施錠し、賃借人の部屋に立ち入り、窓の内側に侵入防止のための施錠具を取り付けた上、期限までに未払賃料を支払わなければ賃貸借契約を解除する旨を記載した書面を扉に貼り付ける等したことが不法行為に当たるとして、実際に上記の行為を行った人物が勤める管理会社に慰謝料の支払いを認めた例(東京地判平成18年5月30日判決判例時報1954号80頁)
貸主が、賃料未払を理由に借主の建物の玄関の鍵を取り替えた行為につき、損害賠償請求が認められた例
建物の賃貸人が、賃借人が賃料の支払を怠ったことを理由に、建物玄関の鍵を取り替えて賃借人の立ち入りを禁止した行為は、賃借人の居住権を侵害するとして、賃借人の賃貸人に対する不法行為に基づく損害賠償請求が認容された例(大阪簡裁平成21年5月22日判決判タ1307号183頁)

上記の裁判例のように、法律上、自力救済は全く認められる余地はないと言ってよいでしょう。

借地借家法などの借主側の権利

貸主と借主が一度賃貸借契約を締結すると、借主は当該建物を占有し居住する権利を有することになります。そして、そこに居住すれば出て行くのにも相応の準備が必要な上、適当な転居先が見つかるとも限りません。そこで、借地借家法などによってこの借主側の権利を厚く保護しており、たとえ貸主側が解約したくても簡単にはできないような仕組みとなっています。このような趣旨や仕組みを無視して貸主の自力により立ち退かせて借主の居所を失わせるようなことが認められてしまっては、借主の居住する権利がないがしろになってしまいます。

居室内にある物の所有権は借主

貸主は何らの権利も有していません。居室には借主のプライバシーがありますので、無断で立ち入ればこれも侵害することになります。 そのような理由から、借主を立ち退かせたい場合に、貸主の独断で自力救済をすることを許してしまうと、その独断が間違っていた場合に賃借人を厚く保護する法律の意味がなくなってしまうので、賃借人の同意を得るか、法律上定められた手続きを踏まない限り、借主の居住権には勝てないということになります。

これらの悩みを法律で解決します。

自力救済ができないとはいえ、立ち退かせることができないわけではありません。弁護士に依頼する等して法律に定められたプロセスで立退きを求めていきましょう。

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弁護士法人エースの強み

滞納家賃の回収を諦めない!

大家さんが建物明渡しを求める多くの理由は家賃賃料の不払い(滞納)が続くことが圧倒的に多いといえます。しかし、家賃を滞納している賃借人に対して建物明渡し請求が通ったとしても、家賃を回収できるかは別問題です。家賃回収については、そもそも家賃の滞納が建物明渡しの理由なのであるから、回収可能性が低いのではないかと思われる方も多いと思います。しかし、多くの賃貸借契約には保証人が付いており、賃借人自身から回収できない場合でも保証人から回収したり、保証人への連絡を恐れて賃借人がお金を工面して払ってくることもあります。
建物明渡しが認められたとしても、それまでの家賃を回収する必要がなくなったわけではありません。その点についてもしっかりと回収を試みて交渉し、示談や和解を目指すべきです。弁護士法人エースでは、明渡しとともに滞納家賃・滞納賃料の回収までしっかりと力を入れて行います。

弁護士費用

建物明渡プラン

相談料
無料
着手金
20万円

顧問契約の方は無料

報酬
20万円

強制執行が必要な場合は追加着手金10万円をいただきます。

占有移転禁止の仮処分申立を行う場合は追加着手金10万円をいただきます。

家賃滞納以外を理由とする建物明渡請求の場合には追加着手金10万円をいただきます。

調停・裁判になった場合、期日1回あたり3万円の期日手当をいただきます。

契約時に事務手数料として1万円をいただいております。

すべて税別です。

家賃回収プラン

相談料
無料
着手金
10万円

顧問契約の方は無料

報酬
回収額の24%

調停・裁判になった場合、期日1回あたり3万円の期日手当をいただきます。

契約時に事務手数料として1万円をいただいております。

すべて税別です。

建物明渡+家賃回収プラン

相談料
無料
着手金
25万円

顧問契約の方は無料

報酬
20万円+回収額の24%

強制執行が必要な場合は追加着手金10万円をいただきます。

占有移転禁止の仮処分申立を行う場合は追加着手金10万円をいただきます。

家賃滞納以外を理由とする建物明渡請求の場合には追加着手金10万円をいただきます。

調停・裁判になった場合、期日1回あたり3万円の期日手当をいただきます。

契約時に事務手数料として1万円をいただいております。

すべて税別です。

顧問契約プラン

1年間に2件以上のご依頼が見込まれる方にお勧め! 月額5万円コース

上記料金表の着手金が年間2件まで無料になるプランです。

家賃回収プラン着手金契約事務手数料 無料(件数制限なし)
法律相談・調査契約書レビュー 無料(月1時間相当分)
追加着手金や日当 1割引
3件目以降の着手金 1割引
1年間に5件以上のご依頼が見込まれる方にお勧め! 月額10万円コース

上記料金表の着手金が年間5件まで無料になるプランです。

家賃回収プラン着手金契約事務手数料 無料(件数制限なし)
法律相談・調査契約書レビュー 無料(月2時間相当分)
追加着手金や日当 2割引
6件目以降の着手金 2割引
1年間に18件以上のご依頼が見込まれる方にお勧め! 月額30万円コース

上記料金表の着手金が年間18件まで無料になるプランです。

家賃回収プラン着手金契約事務手数料 無料(件数制限なし)
法律相談・調査契約書レビュー 無料(月6時間相当分)
追加着手金や日当 3割引
19件目以降の着手金 3割引

顧問契約は年間契約となります。

強制執行が必要な場合は追加着手金10万円をいただきます。

占有移転禁止の仮処分申立を行う場合は追加着手金10万円をいただきます。

家賃滞納以外を理由とする建物明渡請求の場合には追加着手金10万円をいただきます。

調停・裁判になった場合、期日1回あたり3万円の期日手当をいただきます。

すべて税別です。

事務所概要

名称 弁護士法人エース
事務所理念 リーガルサービスの進歩を加速する
代表弁護士
  • 馬場龍行(42965)
  • 竹内省吾(46817)
  • 成田 翼(48676)
  • 鹿野 舞(50634)
所属人数 18名(弁護士8名、パラリーガル10名)
※令和2年7月1日時点
営業時間 平日9時30分〜17時30分
ホームページ https://ace-law.or.jp
SNS facebook

代表弁護士紹介

第一東京弁護士会 弁護士馬場 龍行 第一東京弁護士会 弁護士馬場 龍行
静岡県弁護士会 弁護士 竹内 省吾 静岡県弁護士会 弁護士竹内 省吾
第一東京弁護士会 弁護士 成田 翼 第一東京弁護士会 弁護士成田 翼
第一東京弁護士会 弁護士 鹿野 舞 第一東京弁護士会 弁護士鹿野 舞

アクセス

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〒104-0061

東京都中央区銀座6-3-9 銀座高松ビル901
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  • JR山手線・京浜東北線「有楽町駅」徒歩7分
  • 浅草線・JR東海道線「新橋駅」徒歩7分

立川事務所

〒190-0012

東京都立川市曙町1-25-12
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  • みなとみらい線「日本大通り駅」徒歩5分

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〒430-0946

静岡県浜松市中区元城町219-21
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  • JR東海道本線「浜松駅」徒歩13分

ご相談は初回無料です。

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