自力救済は絶対にやめましょう！

建物の明渡しを求める際に、貸主の方が絶対にやってはならないことがあります。それは、いわゆる自力救済と呼ばれるものです。いくつか類型がありますが、例えば張り紙、夜間早朝の督促、鍵の交換による締め出し、荷物の強制搬出等です。賃貸物件に入居者には無断で立ち入り、家財道具等を搬出して強制的に立ち退きを求めることや、鍵を勝手に変えて入居者の入室を物理的に拒むことが典型例ですが、その他、玄関に張り紙を貼って第三者が視認できる態様で支払督促をしたり、夜間早朝等生活の平穏を害するような形での支払督促も含まれるでしょう。

自力救済を行ってしまった場合！

自力救済を行ってしまった場合、貸主側が民事上の損害賠償義務を負うだけでなく、ケースによっては住居侵入罪、器物損壊罪、窃盗罪等の刑事責任を問われることがあります。
貸主の方からすれば、自らが所有する建物に立ち入り、そこにある物を外に出しただけでなぜこちらが責められなければならないのかといった言い分もあるかとは思います。また、このような事態が生じたのはそもそも借主側に問題があったからであって、こちらが何か言われるいわれはないという言い分もあるでしょう。しかし、これらの言い分はすべて認められません。
いくつか裁判で争いとなった例を挙げてみましょう。

いくつか裁判で争いとなった例

マンション管理会社が、未払賃料のある借主の部屋のドアに施錠するなどした上、貼り紙をした行為につき、慰謝料の支払いを認めた例

マンションの一室の賃貸借契約において、賃借人が賃料を滞納した場合であっても、賃貸人は、賃借人の承諾を得ずに建物に立ち入り、適当な処置をとることができる旨の特約があった場合において、マンションの管理会社が、ドアに施錠し、賃借人の部屋に立ち入り、窓の内側に侵入防止のための施錠具を取り付けた上、期限までに未払賃料を支払わなければ賃貸借契約を解除する旨を記載した書面を扉に貼り付ける等したことが不法行為に当たるとして、実際に上記の行為を行った人物が勤める管理会社に慰謝料の支払いを認めた例（東京地判平成１８年５月３０日判決判例時報１９５４号８０頁）

貸主が、賃料未払を理由に借主の建物の玄関の鍵を取り替えた行為につき、損害賠償請求が認められた例

建物の賃貸人が、賃借人が賃料の支払を怠ったことを理由に、建物玄関の鍵を取り替えて賃借人の立ち入りを禁止した行為は、賃借人の居住権を侵害するとして、賃借人の賃貸人に対する不法行為に基づく損害賠償請求が認容された例（大阪簡裁平成２１年５月２２日判決判タ１３０７号１８３頁）

上記の裁判例のように、法律上、自力救済は全く認められる余地はないと言ってよいでしょう。

借地借家法などの借主側の権利

貸主と借主が一度賃貸借契約を締結すると、借主は当該建物を占有し居住する権利を有することになります。そして、そこに居住すれば出て行くのにも相応の準備が必要な上、適当な転居先が見つかるとも限りません。そこで、借地借家法などによってこの借主側の権利を厚く保護しており、たとえ貸主側が解約したくても簡単にはできないような仕組みとなっています。このような趣旨や仕組みを無視して貸主の自力により立ち退かせて借主の居所を失わせるようなことが認められてしまっては、借主の居住する権利がないがしろになってしまいます。

居室内にある物の所有権は借主

貸主は何らの権利も有していません。居室には借主のプライバシーがありますので、無断で立ち入ればこれも侵害することになります。 そのような理由から、借主を立ち退かせたい場合に、貸主の独断で自力救済をすることを許してしまうと、その独断が間違っていた場合に賃借人を厚く保護する法律の意味がなくなってしまうので、賃借人の同意を得るか、法律上定められた手続きを踏まない限り、借主の居住権には勝てないということになります。